Remise des clés avant la signature de l'acte
Au moment de la signature du compromis de vente, vendeurs et acquéreurs décident du moment de la remise des clés et du transfert de jouissance. Il est habituellement convenu de les reporter à la date de la signature de l'acte. Peut-on y déroger et donner directement les clés aux acquéreurs?
Il arrive parfois que les acquéreurs d'une maison demandent aux vendeurs d'avoir les clés et la jouissance de l'immeuble dès la signature du compromis: par exemple, ils doivent quitter leur habitation actuelle et se trouvent sans logement; ou ils désirent entamer des travaux d'amélioration et de reconstruction de l'immeuble pour le rendre habitable dès la signature de l'acte. Les vendeurs peuvent évidemment remettre les clés dès le compromis, mais les deux parties prennent certains risques. Voici quelques exemples de situations qui se sont produites.
Danger pour les vendeurs !
Monsieur et Madame LEROY, pensionnés depuis plusieurs années, étaient propriétaires d'une petite maison et ils l'ont vendue sur compromis à leurs sympathiques jeunes voisins Jean et Marie qui comptaient se marier juste après l'acte de vente. Un petit acompte a été payé le jour du compromis. Ayant appris que leur prêt serait accordé sans problème, Jean et Marie ont demandé à leurs voisins de pouvoir entreprendre de gros travaux dans la maison, pour pouvoir y aménager au moment de leur mariage. Aucune difficulté ne pouvait survenir, puisque les familles de Jean et de Marie étaient assez fortunées, et que la banque avait octroyé le prêt: toutes les garanties semblaient réunies. Les acquéreurs ont vite entrepris les travaux de démolition avant la transformation; à ce moment, s'est produit l'événement auquel personne n'avait pensé: Jean et Marie décèdent tragiquement à la suite d'un accident de voiture. Les parents renoncent à la succession, et les voisins se retrouvent avec un immense chantier; ils ont revendu leur maison plus tard avec une énorme perte.
Monsieur et Madame DUBUIS ont laissé leurs acquéreurs, François et Christine profiter de l'appartement dès le jour de la signature du compromis, parce qu'ils ont dû quitter précipitamment leur ancien logement. Ils ignoraient que c'était à la suite d'un jugement d'expulsion. Au moment du compromis, les acquéreurs promettent de payer un acompte, mais ne le font pas. Ayant la jouissance gratuite de l'appartement, François et Christine n'ont pas pris la peine d'introduire une demande de prêt hypothécaire. Ils ont laissé s'écouler les délais, et n'ont jamais signé l'acte de vente. Monsieur et Madame DUBUIS ont dû introduire une procédure longue et coûteuse avant de pouvoir récupérer leur appartement qui, entre-temps, avait été saccagé!
De son côté, Roger avait laissé à son acquéreur la possibilité d'habiter la maison dès la signature du compromis. Malheureusement, l'acquéreur ne s'était pas encore fait assurer, et il a provoqué un incendie dans l'immeuble!
Danger pour les acquéreurs !
Michel est maçon, et achète sur compromis une maison en très mauvais état. Il paye un acompte important à ses vendeurs pour pouvoir entamer de très gros travaux de rénovation avant la signature de l'acte. Après trois mois de travaux, au moment où la maison est remise en état, il apprend qu'elle est hypothéquée pour un montant bien supérieur au prix et qu'elle fait l'objet d'une saisie de la part de l'administration des contributions, ce que ses vendeurs avaient bien entendu oublié de lui signaler. Il perdra dans l'aventure son acompte, le coût de tous les travaux d'amélioration et peut-être l'espoir de pouvoir acquérir la maison.
Prudence pour tous
Bien d'autres situations peuvent se produire, mais ces exemples nous montrent que laisser la jouissance immédiate aux acquéreurs peut présenter des risques considérables.
Si l'acquéreur en fait une condition essentielle de la vente, il faut s'entourer de certaines précautions. Par exemple, il faudra au moins prévoir que l'acquéreur ne pourra effectuer que des travaux de rafraîchissement, à l'exception de gros travaux. L'acquéreur devra en outre souscrire une assurance pour couvrir l'immeuble contre tous dégâts, ainsi qu'en responsabilité civile. Le vendeur pourra exiger que la vente ne soit pas soumise à une condition suspensive d'octroi de prêt, et demander à l'acquéreur de consigner un acompte important; l'acquéreur pourra exiger que cet acompte soit bloqué jusqu'au jour de la signature de l'acte. On pourra aussi prévoir que l'acquéreur supportera toutes les charges de l'immeuble, le précompte et les consommations depuis le jour où il reçoit les clés de la maison.
Même si ces précautions sont prises, des dangers subsistent, et il vaut souvent mieux conseiller aux parties d'attendre la signature de l'acte notarié.